12.16 부동산대책
12.16 부동산대책에 대해 파헤쳐 봅시다.
2019년 12월 16일 정부가 지난해 9·13대책 이후 1년 3개월만에 그리고 민간택지 분양가 상한제 대상지 선정 이후 한달 만에 또다시 정부의 부동산 대책이 발표되었습니다. 지난해 9·13대책이 별다른 효과가 없자 정부가 더 강하게 규제 대책을 발표하였습니다.
대출, 세금, 청약의 규제 등을 통해서 부동산 가격 상승을 막겠다는 대책입니다. 정부는 2019년 12월 16일 '주택시장 안정화 방안'을 발표하였습니다.
이번 정부의 부동산 규제 관련 발표는 상당히 갑작스러웠습니다. 정부가 그동안 부동산 가격 불안정시 언제든지 추가대책을 내놓겠다고 공언해왔습니다만 최근 서울을 비롯한 수도권 부동산 가격 상승세에 대해 침착한 스텐스를 유지하던 정부를 고려하면 상당한 깜짝 발표입니다.
이로써 부동산 관련 18번째 대책이 발표되었습니다.
내용을 요약하자면 아래와 같습니다.
1. 20191216 부동산 대책 요약본
1) LTV 구간별 적용, 9억 초과분은 20%
15억 주택 기준 LTV 32% 가능
2) 15억 초과주택 대출 아예 안됨(2금융권 포함 원천 봉쇄)
3) 기존 주금공/HUG뿐 아니라 서울보증을 통한 고가전세 전세자금대출도 규제
4) 전세자금대출을 통해 주택 구매시 대출 회수
5) 종부세율 인상, 조정지역 2주택이상은 폭탄급
1주택자도 인상, 대신 고령자 혜택은 강화
6) 공시가율 인상. 특히 고가주택 타겟으로 현실화율 상향
7) 1주택 고가주택 장특공제시 실거주기간 반영
8) 일시적 2주택 요건 강화, 취득 후 1년내 이사해야 인정
2. 20191216 부동산 대책 양도세 정리
1) 1세대 1주택자 고가주택 장특요건
→ 거주요건 추가(보유4% + 거주 4%), 21년 1월 1일 이후 양도분
2) 조정대상지역 일시적 2주택자 비과세 요건 강화
→ 전입 조건 有, 12.17이후 취득분
3) 등록 임대주택 비과세 요건
→ 거주요건 추가, 12.17이후 취득분
4) 다주택자 중과시 분양권 주택수 포함
→ 21년 1월 1일 이후 양도분
5) 주택 세율 강화 1년 이상 기본 세율
→ 2년 이상 기본세율 적용, 21년 1월 1일 이후 양도분
6) 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제(191217~200630)
→ 10년 이상 보유, 중과배제, 공제 적용
* 분양가 상한제 지정 지역 추가
강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 서대문, 중구, 광진, 강서, 노원, 동대문, 성북, 은평, 과천, 광명, 하남
각각의 사항에 대해서 상세하게 풀어보겠습니다.
1. 대출 규제 강화(대출에 의한 부동산 가격 상승 방지)
1) 2주택자나, 고가주택 매수자의 전세 자금 대출 회수
- 전세대출을 이용한 '갭투자'를 막기 위해 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수
- 민간택지 분양가 상한제 적용 지역 대폭 확대
- 서울에서는 25개구 가운데 집값 상승률이 높은 강남4구와 마용성(마포·용산·성동)을 포함한 13개구 전체 동(272개)과 정비사업 이슈가 있는 노원·동대문 등 5개구 37개 동, 경기도에선 과천, 하남, 광명 등 3개 시 13개 동으로 확대
2) 주택임대업 외 법인 사업자에 대해 투기과열지구 대출을 금지
3) 투기과열지구에서 시가 15억을 초과하는 주택담보대출 금지
4) 시가 9억 이상 넘는 주택은 초과분에 대한 주택담보대출비용이 40%에서 20%로 변경
5) 고가 주택 기준이 공시지가 9억에서 시가 9억으로 변경
6) 주택 임대업 개인 사업자에 대한 이자상환 비율 1.25배에서 1.5배로 상승
2. 세금 인상
1) 공시가격 9억원 이상의 주택에 부과되는 종부세가 1주택자에 대해서도 강화
- 1주택자와 조정대상지역 외 2주택 보유자에 대한 세율은 0.1∼0.3%포인트 상승
- 3주택 이상 다주택자나 조정대상지역 2주택 보유자에 대한 세율은 0.2∼0.8%포인트 상승
2) 다주택자 세율을 인상.
- 과세표준 6억∼12억원 주택의 경우 1주택자는 0.2%포인트 상승
- 다주택자나 조정지역 2주택 소유자에 대해서는 0.3%포인트 상승
- 조정대상지역 2주택자 종부세 세부담 상한도 200%에서 300%로 상승
3) 상세 세율은 첨부파일 참고하세요.
191216 주택시장 안정화 방안(주택정책과).PDF
- 내년도 부동산 공시는 시세가 오른 만큼 전부 공시가격에 반영(고가 주택 등을 중심으로 현실화율을 제고한다는 방침)
- 공동주택 현실화율을 시세 9억∼15억원은 70%, 15∼30억원은 75%, 30억원 이상은 80% 수준까지 올린다는 목표를 제시함.
- 조정대상지역 내 다주택자가 내년 6월 말까지 주택을 팔 경우 양도세 부담 완화
- 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 파는 경우 양도세 중과를 배제 및 장기보유특별공제를 적용
3. 임대주택 혜택 축소
1) 취득세, 제산세 혜택 대상 주택 기준이 공시가격 6억원 이하로 제한
- 등록 임대주택에 대한 혜택은 계속 줄인다는 방침
2) 미성년자는 임대사업 등록 할 수 없음
4. 청약제도 규제
1) 평형 관계없이 분양가상한제 대상 주택이나 투기과열지구 내 주택에 당첨되면 10년간 재당첨 제한
2) 조정대상지역의 경우 7년간 제한.
3) 투기과열지구나 66㎡ 이상 대규모 신도시에서는 청약 1순위 요건이 되는 거주기간이 1년에서 2년으로
- 주택을 구입할 때 조정대상지역에서 3억원 이상 주택을 매입하거나 비규제지역에서 6억원 이상 집을 살 때도 자금조달계획서를 내야 합니다. 자금조달계획서 항목이 좀더 촘촘해지고, 투기과열지구에서 9억원 넘는 주택을 살 때는 신고서와 함께 증빙자료도 제출해야 합니다.
5. 양도세 강화
1) 실수요자가 아닌 경우 양도세는 더욱 강화
2) 9억원 초과 주택을 거래한 1세대 1주택자의 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가
- 조정대상지역 일시적 2주택자가 비과세 혜택을 받으려면 신규 주택 취득일로부터 1년 이내 전입하고 1년 내에 기존 주택을 팔아야 하는 등 중복보유 허용 기간이 단축됩니다.
6. 기타
- 정부에서는 1216 대책 발표 이후 시장상황을 면밀히 모니터링하고, 이르면 내년 상반기에 추가로 2차 종합대책을 발표할 계획
- 집값 상승세가 분양가 상한제 미지정지역인 과천, 목동, 동작, 광명 등지는 물론 조정대상지역 해제지역인 부산, 고양 등지로 상승세가 확산하면서 예상보다 빨리 대책 발표
- 최근 고가주택을 중심으로 한 실거래가 조사에서 갭투자 거래가 증가하고 증여·법인 설립 등을 활용한 투기성 매수가 증가한 것도 대책마련에 불을 지폈다는 평가
