서울 강남에서 첫 신혼희망타운인 “수서 신혼희망타운”의 분양 공고로 “신혼희망타운”이라는 것에 대해 궁금하신 분이 많은 것 같아 정리해보기로 한다.
신혼부부 특화형 공공주택인 신혼희망타운은 다양한 단지 내 인프라는 물론, 주변 시세 대비 낮은 분양가로 인해 그동안 큰 관심을 받아왔다.
“수서 신혼희망타운”을 예로 들자면 분양가는 전용 46㎡가 4억5500만~4억7800만원, 55㎡는 5억4100만~5억7100만원 선이다. 인근 일반 아파트와 비교했을 때 절반 수준이다. A3블록 맞은편에 있는 자곡동 ‘래미안 포레’ 아파트 전용 59㎡는 지난 9월 10억8500만원에 거래됐다.
이런 눈이 번쩍 뜨일 금액으로 분양한다니?! 누구나 욕심이 날 것이다. 하지만 누구나 할 수 없는 것이기에 “그림의 떡”인 경우가 대부분이다. 그래서 오늘은 “신혼희망타운”을 입성할 수 있는 기준에 대해 함께 알아보고자 한다.
1. 자격 조건
자녀가 없어도, 혼인신고 전이라도 신청이 가능한 신혼부부 특별공급은 항상 인기가 좋다. 즉, 경쟁률이 치열하다. 요구조건에 대해서 알아보자.
1) 신혼부부의 기간은 혼인 기간이 7년 이내여야 한다.
(공고일로부터 1년 이내에 혼인사실을 증명할 수 있는 예비 신혼부부도 신청 가능)
2) 무주택 세대구성원
(혼인으로 구성될 세대 구성원 전부가 무주택)
3) 6세 이하의 자녀(태아포함)가 있는 한부모 가족도 신청 가능
4) 가입 최소 6개월 및 6회 이상 납부한 청약통장
5) 소득 및 자산 조건
여기서 1~4번은 특별한 조건이라 할 수는 없다. 결혼만 하면 “신혼희망타운”에 청약 신청이 가능한 것이 아니다. “신혼희망타운”은 공공주택이다. 따라서 “소득 및 자산”이라는 까다로운 “조건”이 존재한다.
많은 사람들이 신혼희망타운에 신청서를 내보지도 못하는 이유가 바로 소득과 자산 때문이다. 특히 소득기준이 맞벌이 부부에게 굉장히 불리한 형태를 보이고 있다. 맞벌이 부부가 여유가 있는 것도 아니고 어쩔 수 없이 일하는 경우가 많은데 역차별당하는 느낌도 없지 않아 있다.
<소득 기준>
신혼희망타운을 분양받기 위해서는 전년도 가구당 도시근로자 월평균 소득 120% 이하, 배우자가 소득이 있을 경우 130% 이하여야 한다. 이 월평균 소득액은 세후 기준이 아니라 세전 기준이다.
이를 금액으로 환산하면 3인 이하 가구 기준으로 월평균 소득이 외벌이 648만2177원, 맞벌이 702만2358원 이하가 대상이다. 사실상 대기업 맞벌이 부부는 청약이 불가능하다.
<자산 기준>
2019년 적용 기준으로 총 자산이 2억9,400만원 보다 적어야 청약이 가능하다. 자동차, 금융자산, 부채, 토지 등 다양한 항목에서 세부적으로 확인하기 때문에 이 부분은 입주자모집공고를 통해 본인이 직접 하나씩 체크해보는 것을 권장한다.
2. 입주자 선정
“신혼희망타운”은 대부분 주변 시세 대비 저렴하게 분양을 하므로 거의 대부분 항상 경쟁률이 치열하다(물론 항상 그런 것은 아니다. 정말 구석탱이에 지어지는 희망타운도 있기 때문에 입지에 대한 분석은 항상하여야 한다.) 신혼희망타운의 경우 1단계 대상자에게 30% 우선공급, 2단계 대상자에게 70% 물량을 공급한다. 자동으로 1단계에서 대상자를 선정하고 떨어지면 2단계로 간다. 가점에 따라 높은 점수를 갖춘 수요자에게 공급이 되며, 동점자의 경우 추첨을 통해 배정된다.
지역에 대해 말해보자면,
1단계 주택건설지역 해당지역 100%이며 미달되면 기타지역에게 돌아간다.
2단계 주택건설지역 해당지역 100%이며 미달되면 기타지역에게 돌아간다.
그래서 당해지역이 아니면 사실상 어렵다. 그러나 수도권 대규모 택지지구 66만m²이상 되는 경우는 해당지역 50%, 청약가능지역 50% 로 공급 물량이 할당되는 경우도 있다. 따라서 항상 공고문을 잘 확인하여야 한다.
3. 금융 상품(feat. 모기지)
신혼희망타운의 초기 분양가격은 주변 시세보다 확실히 저렴하다. 첫 분양가격이 낮았을 뿐, 주변 시세에 맞게 가격이 바로 조성된다. 그래서 당첨만 되면 바로 몇 억 수익이라는 말이 나오는 것이고 그래서 “로또청약”이라고 말을 한다.
하지만 함정이 숨어있다. 신혼희망타운 분양에는 수익공유형 모기지 상품이 끼어 있다.
수서 신혼희망타운의 경우에는 분양가가 2억9400만원이 넘어 신혼희망타운 전용 모기지를 분양가의 30% 이상을 의무적으로 받아야 한다.
대출기간과 자녀수, LTV에 따라 10%~50%까지 양도차익을 환수하는 정책이다. 이는 연1.3% 고정금리로 최장 30년간 집값의 30~70%까지 지원을 받고, 추후 주택을 매도할 때 생기는 시세차익을 기금과 공유하는 상품이다.
중간에 주택을 팔거나 대출금을 갚으면 시세 차익의 10~50%를 환수한다. 전매 제한 10년, 거주 의무기간 5년을 적용한다는 점도 유의해야 한다.
“신혼희망타운”은 대부분 전용면적 46m²~55m² (13.9평~16.6평)으로 소형평수만 분양한다. 그리고 매우 매우 긴 거주의무기간과 전매제한 기간이 있다. 실제로 아이가 있어야 겨우 당첨가능하다보니(요즘에는 2자녀가 있어야 당첨된다고 함) 이런 작은 평수에 오래 살라고 하는 제도는 상당히 불합리하게 느껴진다.
그렇지만 저렴한 분양가와 다양한 편의성을 갖춘 인프라조건은 항상 탐이날 만하다. 신혼희망타운은 2022년까지 총 15만호를 공급할 예정이다. 좋은 입지를 갖춘 분양이라면 큰 시세 차익을 남길 수 있으니 기회와 자격만 된다면 지속적인 도전을 해보자.