분양가 상한제
정부는 약 1달 만에 민간택지 “분양가 상한제” 지역을 새롭게 추가하였고 일부 지역은 조정해제 되었습니다. 이에 대해서 상세히 말씀드리면 지난 2019년 11월 6일 서울 27개동(강남4구 45개동 중 22개동, 마포구 1개동, 용산구 2개동, 성동구 1개동, 영등포구 1개동)을 민간택지 분양가상한제 적용지역으로 선정했습니다.
그리고 이후 약 1달 만에 서울 13개구 전 지역으로 확대 지정하였으며 경기 3개시(과천, 하남, 광명) 13개동 등을 분양가상한제 적용지역으로 추가 지정했습니다. 이로써 서울 전역을 포함한 일명 핫한 동네는 “로또 아파트” 양산에 대한 우려가 높아지고 있습니다.
사실상 다른 국가에서는 전례를 찾기 어려울 정도로 정부가 부동산 시장을 개입함에도 불구하고 집값의 안정화는 요원하기만 합니다.
이처럼 요즘 들어 자주 이야기가 나오는 이 “분양가 상한제”라는 것은 무엇인지에 대해서 알아보기로 하겠습니다.
1. 분양가상한제란?
분양가상한제는 2007년 처음 도입되어 2015년 중단된 후 최근 2019년에 민간택지에 그 적용이 대상이 확대되면서 4년 만에 다시 부활하게 되었습니다.
분양가상한제란 집값 안정화의 일환으로 신규 아파트의 분양가격을 택지비(토지비)와 건축비에 일정 가산비용을 더한 가격을 합산하는 방식으로 산정한 후 지자체의 분양가 심사위원회의 승인을 받도록 하는 제도입니다.
현재 우리나라 아파트 분양가의 측정 기준은 “원가 + 이익”입니다. 하지만 분양가상한제는 분양가의 측정 기준을 민간에서 직접 정하도록 하는 것이 아니라 적정가를 국가에서 정해주겠다는 것입니다. 원가 책정의 적정성을 평가하고 적정 수준의 이익에 대한 상한의 한계를 지정하는 것입니다.
원가를 기준으로 주택 가격을 정하는 분양가상한제에서 공급가를 결정짓는 핵심은 토지원가와 건축원가입니다. 건축원가는 그 비용에 있어서 큰 차이가 나지 않지만 추가하는 개별 비용들을 어떻게 산정할 지가 관건이 될 것입니다.
그리고 가장 큰 부분인 택지비(토지원가)에서 지역에 따른 큰 차이가 발생하게 됩니다. 이 토택지비를 감정평가를 통해 어느 정도를 인정해주느냐에 따라 결정되게 됩니다. 하지만 이 택지비는 기본적으로 사업체가 매수한 가격을 시점을 기준으로 평가하기에 현실적인 감정평가가 가능할지 의문입니다. 아마도 택지비가 현재 시세를 못 따라갈 가능성이 높습니다. 최근에 가격이 많이 오른 지역일수록 그리고 비싼 지역일 수록 정도가 심할 것으로 예상됩니다.
그러면 분양가 상한제에 대한 장단점을 알아보겠습니다. 아래에 나열한 장단점은 부동산 시장 전문가들의 의견을 종합하여 정리한 것입니다. 이 장단점은 일반적인 내용도 있으나 견해가 들어가 있는 것도 있으므로 정답이라고는 할 수는 없습니다.
일리가 있다고 판단되는 여러 가지의 견해를 종합하여 정리하였습니다. 그리고 장단점이라는 것이 현재 개인의 상황에 따라 장단점이 바뀔 수도 있으니 이를 감안하고 보시면 되겠습니다.
2. 분양가 상한제의 장점
1) 재건축 조합과 건설업계가 후분양을 통해 과도하게 높은 분양가의 억제를 막는다.
2) 이에 따라 무주택자는 건설사와 개인의 과도한 이익을 제한함으로써 투명하고 저렴하게 집을 장만할 수 있다.
3) 분양가상한제가 적용으로 인한 전반적인 집값 하락으로 내 집 마련 부담이 완화되어 실수요자에게 유리하다는 의견이 있다.
3. 분양가 상한제의 단점
1) 재개발·재건축 등 정비 사업이 위축되고 신규 분양 물량이 감소되어 오히려 기존 주택의 집값 상승을 불러올 수 있다
2) 수익의 제한으로 인하여 건설사 측에서는 사업성 악화로 이어질 수 있고 이로 인하여 사업에 차질이 발생할 수도 있다.
3) 신규 분양 가격이 기존 주택의 가격의 상승을 억제할 수 없다는 의견이 있다.
4) 주택 건설 업체의 생산성을 떨어뜨려 양적으로나 질적으로 주택 공급을 위축시키게 되어 서민이나 실수요자들은 소외되고 현금부자들에게 혜택이 돌아갈 수 있다.
5) 규제지역으로 인한 다른 지역의 주택가가 상승하는 풍선효과가 나타날 수 있다.
6) 주택 공급량이 줄어 오히려 기존 아파트들의 값이 높아질 것이라 의견도 있다.
4. 재건축 및 재개발 여파
재건축 및 재개발 조합원의 경우에는 정도의 차이가 있겠지만 당장에는 손해가 날 것으로 예상됩니다. 분담금 추정시 정한 일반분양가가 분양가상한제로 인해 더 내려갈 경우 조합원분양가를 올리거나 비례율을 낮추는 방법으로 인하여 분담금은 늘어날 수 밖에 없습니다. 따라서 일반분양가에 대한 기대감으로 이미 프리미엄 많이 반영된 곳의 경우에는 이번 분양가 상한제 지정은 충격이 클 것입니다.
5. 분양시장의 현재 상태
분양가 상한제가 앞으로의 미래에 어떤 영향을 끼칠지는 아무도 장담할 수 없습니다. 하지만 당장의 현재는 고분양가를 통제하면서 “로또청약”에 대한 기대로 인하여 주택 분양시장의 과열 현상은 연 초보다 강해진 분위기입니다.
하지만 이번 2019년 12월 16일 분양가 상한제 지역을 추가 적용하는 방안에다 추가적으로 대출과 관련된 각종 규제로 인해 실수요자들은 서울에서 주택 구매가 더욱 어려워지게 되었습니다. 최근의 주택가격의 급등과 정부의 규제의 복합작용으로 결국 분양 시장도 현금부자들을 위한 잔치를 만들어 주고 있다는 의견도 있습니다.
과거 이명박, 박근혜 정부에서는 부동산 경기 활성화를 위해서 빚을 내서 집을 사라고 유인 했다면, 이번 문재인 정부에서는 빚내서 집 사지 말고, 현금 있는 사람만 사라는 느낌입니다. 이미 주택가격의 급등으로 인하여 “분양가 상한제 + 대출 규제”로 서울 강남 등의 인기 지역에서는 분양가를 통한 시세차익을 보기 위해 현금 부자들만 청약이 가능하게 되었습니다.
또한 서울 전 지역을 분양가상한제 적용지역으로 선정하였기 때문에 서울지역에 대한 “풍선효과”라는 부작용을 줄일 수 있겠으나, 경기권의 비규제지역에 대한 풍선효과가 나타날 우려 또한 나타나고 있습니다.
이번 대출규제는 양극화를 해소하기 위해서 상위층을 억제하여 지역간 분양가(매매가)의 차이를 줄이고자한 것 같지만 최근의 분양 시장을 보면 이와는 반대의 양상으로 흘러가는게 아닌가 싶습니다.
서울의 경우 분양가 상한제를 적용하여도 분양가격이 높은데다가 대출까지 막힌 상황에서 사실상 현금을 보유하지 않은 사람들은 서울 진입 자체가 어려워졌습니다. 이로 인하여 양극화 현상이 더욱 심해지지 않을까 걱정입니다.