입주권과 분양권의 차이
입주권, 분양권 두 가지 모두 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’이지 주택이 아닙니다. 비슷하지만 이 두 가지는 분명히 차이점이 있습니다.
그럼 입주권과 분양권에 대해서 알아보고 이에 대한 차이점을 알아보도록 하겠습니다.
1. 입주권 & 분양권이란?
재건축 및 재개발을 하게 된다면 해당 주택이나 토지에 살고 있던 주민들이 모여서 조합을 설립하고 기존의 오래된 주택을 허물고 새로운 주택을 짓게 됩니다.
이때 기존의 오래된 집 100세대를 허물고 130세대의 새로운 집을 짓게 되면 기존의 오래된 집의 주인들은 새로 지은 집에 들어갈 수 있는 권리를 얻게 되는데 이를 입주권이라 합니다.
그리고 나머지 30세대는 일반인에게 분양을 하여 새집에 들어갈 수 있는 권리를 주는데 이 권리를 분양권이라고 합니다.
2. 입주권과 분양권의 차이
1) 기존 주택의 보유자인 조합원들에게 새집의 선택권을 우선적으로 주기 때문에 새로 건설되는 새집의 좋은 물건들은 조합원들이 우선적으로 가겨가게 됩니다. 물론 조합원들끼리 추첨을 통해 동 호수를 받게되지만 일반 분양권보다 우선권이 있다는 것은 큰 메리트입니다.
그리고 나머지 물량에 대해서 분양을 하는 것이기 때문에 아무래도 선호도가 떨어지는 물량이 됩니다. 게다가 분양권의 경우 경쟁률이 치열한 지역은 가점이 높거나 당첨되기 어렵습니다.
2) 재건축시 조합원에게 새 주택을 주는 금액이 분양가보다 일반적으로 10% 이상 저렴하기 때문에 조합원은 분양을 받는 일반인보다 저렴하게 새 주택을 취득하게 됩니다. 그리고 재개발되면서 붙는 프리미엄으로 인해 일반 분양을 받은 세대보다 더 큰 수익금을 얻을 수 있습니다.
3) 재건축의 최종 단계에서 분양을 하는 것이기에 분양권은 입주시점이 정해져 있습니다. 따라서 분양권의 경우 입주권에 비하여 보유기간이 짧고, 분양가외에 추가 비용이 발생하지 않습니다. 반면 입주권의 경우에는 취득 이후 주택경기의 변화로 재건축이 늦어지거나 사업성에 대한 평가가 달라질 경우 추가 분담금이 발생할 수 있습니다.
4) 전체적인 주택 취득금액에 있어 입주권이 분양권에 비해 유리하지만, 초기 투자 비용 측면에 있어서는 분양권이 계약금 10%인 반면 입주권은 취득금액의 약 50%정도가 해당되는 목돈이 한 번에 들어갑니다. 단 입주권의 경우 이주비 대출이 감정평가 금액에서 50% 무이자로 지급되며, 차이가 있을 수 있겠으나 주택 옵션 비용 중 일부 서비스되는 부분이 있습니다.
5) 분양권을 매수, 전매, 당첨되어 취득할 경우 바로 등기를 하지 않으므로 분양권의 매매시 양도소득세에 대해서만 부과되고 취득세나 재산세는 부과되지 않습니다. 실질적인 취득세 납부시점은 본인 명의로 잔금을 치를 때입니다.
입주권은 이와 달리 본인의 명의로 이름을 바꿔야하기 때문에 취득세를 납부하여야 하는데 입주권은 주택이 아니기 때문에 토지분 취득세 4.6%를 내어야 하므로 부담스러운 금액이 될 수 있습니다.
6) 양도세는 분양권의 경우 1년 이내는 50%이며, 1년 이상에서 2년 이하 보유시에는 40%, 2년 이상 보유했을 경우에는 6~42%를 부과합니다.
반면 입주권의 경우 1년 이내에 매도할 경우 40%, 1년 이상 보유한 후 매도할 경우 6~42%의 양도세를 부과합니다.
분양권의 경우, 보유기간에 따라 세율이 다르며, 분양권인지 주택상태인지에 따라 다릅니다. 특별한 사유가 없다면 등기 전에 부부 공동 명의를 하는 것이 일반적으로 유리합니다. 단 분양권 공동 명의 시점은 등기 전에 하여야 합니다. 등기 이후에 공동명의로 전환한다면 취득세가 추가로 발생하고, 증여일 경우에는 취득세율은 4%가 발생합니다.
7) 단, 분양권의 경우 조정대상지역에서 전매가 가능한 경우 보유기간과 상관없이 50% 의 양도세가 중과되나 입주권의 경우 중과가 없다. 이게 분양권과 대비하여 입주권의 큰 장점입니다.
8) 분양권과 입주권의 경우 둘다 실질적인 주택은 아니나 분양권의 경우는 주택으로 포함되지 않으나 입주권의 경우 주택수에 포함됩니다.
위의 7)번과 8)번의 차이점으로 인해 주택 매도시 전략이 완전 상이하게 됩니다.
- 분양권: 양도세 중과되나 기존 주택 매도시 방해하지 않음
1주택+1분양권을 가진 개인인 경우 주택수는 1개가 되며, 두 개다 조정대상지역일 경우 매도하여야 한다면 매도 순서는 주택을 먼저 매도(비과세)하여야 한다. 분양권의 경우에는 분양권일 때 팔면 양도세가 중과되기 때문에 분양권이 주택으로 되면 그때 보유나 매도를 판단하는 것이 유리하겠습니다.
- 입주권: 양도세 중과 없으나 기존 주택 매도시 발목잡을 수 잇음
1주택+1입주권을 가진 개인인 경우 주택수는 2개가 되며, 두 개다 조정대상지역일 경우 매도하여야 한다면 매도 순서는 입주권은 양도세 중과가 없으므로 입주권을 먼저 매도하여야한다. 주택을 먼저 매도하게 된다면 2주택자이므로 2주택 중과세율이 적용되게 됩니다.
