전세자금 대출 규제(2020.1.20 시행)

금융위원회는 정부의 12.16 주택시장 안정화 방안의 후속 조치로 19년 1월 20일부터 전세대출 관련 조치로 한국주택금융공사(HF), 주택도시 보증 공사(HUG) 등 공적 보증을 넘어 서울보증보험(SGI) 같은 사적 보증의 전세대출도 제한합니다.

 

 

이번 전세대출규제는 9억 이상 고가주택의 소유자를 대상으로 합니다. 이번 대책은 갭 투자자들의 투기를 막기 위한 일환으로 시행은 2020년 1월 20일 이후부터입니다.

 

이들 보증 기관의 전세대출보증을 규제하는 것은 사실상 은행 전세대출을 규제하는 것으로써 민간 금융사인 SGI서울보증에도 확대 적용함으로써 고가주택 보유자에 대한 전세대출을 전면 차단하는 효과가 있습니다.

 

 

따라서 앞으로는 소유하고 있는 집이 9억 원 이상이라면 해당 집을 전세 놓고 본인도 다른 전셋집에 가는 일이 매우 어려워진 것입니다.

 

전세대출 규제를 위반해 대출이 회수되는 고가주택 보유 갭투자자들은 약 2주 안에 대출금을 갚지 못할 경우 곧바로 금융채무불이행자(신용불량자)가 됩니다. 또한, 대출금을 제때 갚는다고 하더라도 향후 3년간은 주택 관련 대출 이용이 제한 됩니다.

 

 

상세한 내용은 아래에 다시 정리해서 다루겠습니다.

 

 

1. 대상자

시가 9억원을 넘는 고가 주택 보유자

- 2020년 1월 20일 이후 전세대출을 신청하는 차주

- 2020년 1월 20일 이전에 전세계약을 체결했다는 사실을 증명할 수 있다면 기존 규제 적용

 

여기서 고가 주택에 대한 정의는 다음과 같습니다.

 

KB 시세 또는 감정원 시세 중 높은 가격을 적용하여 시가 9억원 초과시 ”고가 주택“으로 판단합니다(주담대 관련 12.16 규제원칙 등 준용).

※ 시세가 없는 예외적인 경우에 한해서는 공시가격의 150% or 취득가액 중 높은 가격을 적용하는 등 대체지표 활용

 

시가 9억원 초과여부의 판단시점은,

1) 전세대출 신규 신청 or 만기 연장시 : 대출 신청일(연장일)의 시세를 기준

2) ‘회수’ 규제 적용시 : 주택 취득일(등기이전완료일)의 시세를 기준

 

주택 매매계약만 체결되었거나 분양권, 입주권 상태라면 실제 주택 취득 전(등기이전)까지 주택매입이나 보유로 보지 않습니다.

 

그리고 주택의 개념은 아래와 같습니다.

 

「주택법」상 주택 및 복합용도주택(등기상 “상가 및 주택”으로 등재)을 포함하여 산정합니다.

다만, 분양권, 조합원 입주권 및 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 산정에서 제외됩니다.

 

부부합산(신청인 및 배우자-세대분리된 배우자도 확인 대상에 포함) 기준으로 주택 보유수를 산정합니다.

 

2. 해당 사례

 

1) 고가 주택 보유자가 자녀교육 문제로 다른 지역에 거주 이전하면서 전세자금대출을 신규 신청할 경우

 

 

2) 비(非)고가 주택 보유자가 전세대출을 받은 후 보유 주택가격 상승으로 전세대출연장 시점에 고가주택 보유자가 된 경우

 

 

3) 규제시행 전(前) 전세대출을 받아 거주하던 고가주택 보유자가 전세만기 시점에서 집주인의 요구로 전세금(및 전세대출)증액이 필요한 경우

 

 

4) 규제시행 전(前) 전세대출을 받아 거주하던 고가주택 보유자가 전세만기 시점에서 집주인의 요구로 다른 전셋집으로 이사 해야 할 경우

다만, ‘20.1.20일 기준 보유 1주택 시가가 15억원 이하이고 ‘20.4.20일까지 전셋집 이사(전세계약 체결 포함)로 전세대출 증액없이 보증 재이용시 예외적으로 1회에 한해 SGI를 통한 보증이용 허용(갑작스러운 전세대출보증 중단 상황을 최소화).

 

 

5) 무주택 전세대출자가 대출이용 중 고가주택을 구입하여 전세만기 시점에 이주하고자 할 경우

 

 

3. 예외사항

‘실거주’ 목적의 ‘실수요’라고 하면 고가 1주택 보유자가 예외적으로 전세보증대출을 이용할 수 있습니다.

 

역서 ‘실거주’ 목적의 ‘실수요’의 구체적인 범위는 아래와 같습니다.

 

직장이동(이직), 자녀교육 등 실수요로 보유주택 소재 시·군을 벗어나(단 서울시, 광역시 내의 구간 이동은 불인정) 전세집에 거주하는 경우 예외적으로 전세대출 보증 허용합니다.

 

단, 전세거주 실수요를 증빙할 수 있어야 하고 고가주택과 전세집 모두에서 세대원이 실거주해야 합니다.

 

직장이동	자녀 교육	요양 및 치료	부모봉양	학교폭력
재직기관 발급서류	자녀재학증명 합격통지서	진단서 의사소견서	주민등록등본	징계처분서 등

 

4. 전세대출 회수조치 및 불이익 조치

전세보증 대출 후 고가주택을 사거나, 다주택을 보유하면 전세대출을 회수합니다.

 

1) 향후 전세대출 차주는 대출 실행시 ‘대출기간 중 고가주택 취득 다주택 보유시 대출이 회수된다’는 내용의 추가약정서 체결합니다.

 

2) 최장 3개월 단위로 은행이 주택보유수, 주소지, 취득일 등을 공유하는 국토부의 주택보유수 확인시스템(HOMS)을 통해 규제준수 여부를 확인합니다. 단, 상속에 따른 취득이 확인될 경우 예외로 인정됩니다.

 

- 무주택자의 1주택 보유 확인시 : 취득시점 시가를 확인 → 고가주택 확인시 규제 위반

 

- 기존 1주택자의 다주택 보유 확인시 : 규제 위반

 

3) 불이익 조치 : 대출회수 조치가 이루어진 차주(기한이익 상실)

전세대출 원리금 상환의무가 발생하고, 미상환시 연체차주로서 연체정보 등록, 연체이자 등 불이익을 부과합니다. 또한, 대출회수조치가 이뤄진 차주는 향후 3년간 주택관련 대출 이용이 제한됩니다.

 

 

5. 적용시점 및 상속이나 증여에 따른 기준

1) 주택가격 판단시점은 주택 취득일을 기준으로 하기에 주택 매입 당시 고가주택이 아니었다면, 이후 보유주택이 시가상승으로 고가주택이 되더라도 대출회수 대상이 아닙니다.

 

2) 2020.1.20일 이후 매입이나 증여는 대출회수 대상입니다(고가 1주택이나 다주택 보유자가 될 경우). 다만, 상속은 대출회수 대상에서 제외합니다(차주의 의사나 행위와 상관없이 자연취득되는 점을 감안),

※ 상속 등 여부는 등기부등본 확인(등기원인 확인) 등을 통해 증빙

 

단, 위의 경우 모두 전세대출 만기시점에는 고가주택 보유자(또는 다주택자)인 경우 대출의 연장은 제한됩니다.