2020년 2월 20일 19번째 부동산 대책은 최근 수도권 지역의 국지적 과열 상황에 대한 투기 수요를 차단을 통해서 주택시장의 안정적 관리 기조 강화가 그 목적입니다. 이에대한 대책의 큰 3가지 방향을 아래와 같습니다.
1) 조정대상지역 내 대출 규제 강화
2) 투기 수요 집중 조사
3) 조정대상지역의 추가 지정(경기 수원 영통·권선·장안, 안양 만안, 의왕)
1. 19번째 부동산 대책 시행 배경
2019년 12월 16일 대책 이후 서울의 집값은 빠르게 안정세를 회복하고 있으나, 경기도는 대책 이후에도 상승세가 지속되고 있는 상황입니다.
일각에서는 이번 대책이 지난 12·16 대책 이후 수도권 남부지역으로 투기수요가 몰리며 집값이 상승하는 풍선효과에 대한 응급조치라고 보지만, 또 다른 해석으로 해당 지역은 그동안 저평가된 지역으로 최근 광역 교통망 구축 등의 교통 수혜로 인하여 개발 호재 등이 있는 지역 중심으로 주택 가격이 오른 것이라고 보는 시각도 있습니다.
실제 정부에서 발표한 자료에 의하면 아래와 같습니다.
주간변동률(19년12월3주 → 20년02월3주)
▷ 서울 : 0.20% → 0.01%
▷ 경기 : 0.18% → 0.42%
▷ 수원 : 0.44% → 1.81%
▷ 구리 : 0.12% → 1.03%
▷ 화성 : 0.26% → 0.82%
▷ 용인 : 0.51% → 0.76%
▷ 안양 : 0.26% → 0.44%
▷ 의왕 : 0.56% → 0.38%
2. 19번째 부동산 시행 대책 상세
1) 조정대상지역 내 주택담보대출(LTV) 규제 강화(금융위원회, 3.2 시행)
▷ 당초 : 조정대상지역의 LTV 60% 적용
▷ 변경 : 조정대상지역의 LTV 9억 초과분 LTV 30% / 9억 이하분 LTV 50%로 차등 적용
▷ 유지 : 디딤돌대출, 보금자리론의 경우 LTV 최대 70% 유지
조정대상 지역의 주택담보대출 한도 축소로 시세 10억 주택의 대출 최대한도는 종전 6억 → 4.8억으로 축소됩니다.
2) 주택구입 목적의 사업자 대출 강화
▷ 당초 : 주택임대업·주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대하여 투기지역/투기과열지구 내 주택 구입목적 주담대 취급 금지
▷ 변경 : 조정대상지역까지 적용범위 확대
주택임대업·주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대하여 조정대상지역까지 주담대 취급을 막음으로써 개인이 아닌 사업체를 통하여 우회하여 들어오는 자금까지 막겠다는 내용입니다.
3) 조정대상지역 내 1주택 세대의 주택담보대출의 실수요 요건 강화
▷ 당초 : 조정대상지역 내 1주택 세대 ‘기존 주택 2년 내 처분’ 조건시 주택담보대출 가능
▷ 변경 : 조정대상지역 내 1주택 세대 ‘기존 주택 2년 내 처분 + 신규 주택 전입’ 조건시 주택담보대출 가능
조정대상지역 내에 1주택을 보유한 세대가 신규 주택을 취득할 경우, 기존의 주택에 대한 처분을 하겠다고 서약을 해야지만 신규 주택에 대한 주택담보대출이 가능했습니다. 일부지역의 전세가가 높고 자금여력은 부족할 경우 신규 주택에 임대를 주고 본인도 전세를 살면서 투자를 하는 경우가 있습니다. 하지만 앞으로는 조정지역 내에 주택을 취득할 경우에는 전입을 하여야만 주택담보대출이 가능하게 되므로 과열되는 매수세를 진정시키는 효과가 있습니다.
4) 자금조달계획서 제출 의무화 확대 (조정대상지역/비규제지역 포함)
아래 해당지역의 자금조달계획서가 제출하면 국토부가 직접 이상거래에 대한 조사를 착수하게 됩니다.
▷ 당초 : 투기과열지구 3억이상 주택 자금조달계획서 제출
▷ 변경 : 투기과열지구 및 조정대상지역 3억이상 주택, 비규제지역 6억이상 주택 자금조달계획서 제출
5) 각종 부동산 관련 불법행위 집중 점검
- ‘부동산시장 불법행위 대응반’ 신설 : 국토부·국세청·금융위·금감원 등으로 구성
- ‘부동산거래질서교란행위 신고센터 운영 : 한국감정원
업다운 계약서, 편법증여, 불법전매, 집값 담합 등에 대하여 수사 및 단속을 하게됩니다.
6) 조정대상지역 지정
▷ 조정대상지역 추가 : 수원 영통구, 권선구, 장안구 / 안양 만안구 / 의왕시
위의 지역은 최근 수원 영통(신분당선, 인덕원-동탄선), 수원 권선(신분당선, 수인선), 수원 장안(신분당선, 인덕원-동탄선), 안양 만안(월곶-판교선), 의왕(인덕원-동탄선, 월곶-판교선) 등 광역 교통망 구축으로 인한 개발 호재로 추가 상승에 대한 기대감이 확산되어 투기 수요 유입이 확대될 우려가 있어 조정대상지역으로 추가 지정하였습니다.
수원시 팔달구와 용인시 수지구의 경우 9억 원 초과 주택이 많지 않아 투기과열지구 지정보다 금융 규제를 강화하는 게 더 효과적일 것으로 보고 이번 조정대상지역에서 제외되었습니다.
따라서 위의 지역이 조정대상지역으로 지정됨에 따라 대출(LTV, DTI 강화), 세제(다주택자 양도세 중과, 장특공제 배제 등), 청약(전매제한 강화, 가점제 적용 확대 등) 등 관련 제도 전반에 보다 강화된 규제가 적용되게 됩니다.
